公募REITs搭起房地产“重转轻”桥梁

xinwen.mobi · 发表于 2025-9-30 19:37:08

# 公募REITs：房地产"重转轻"的结构性变革桥梁当房地产行业告别高速增长的黄金时代，"高杠杆、高周转"的重资产模式逐渐难以为继，转向轻资产运营成为行业转型的必然选择。在这场深刻的行业变革中，公募REITs（不动产投资信托基金）正以独特的金融属性，搭建起连接重资产沉淀与轻资产运营的关键桥梁。截至2025年9月，我国公募REITs市场累计上市74只，募集资金近2000亿元，其中商业地产、产业园区、保障性租赁住房等房地产相关品类占比超过60%，成为推动行业转型的核心金融工具。## 破局之道：公募REITs的三重转型赋能公募REITs通过创新的金融机制设计，为房地产企业轻资产转型提供了系统性解决方案，其核心价值体现在资产盘活、模式重构和能力升级三个维度。在资产负债结构优化方面，公募REITs开创了"非背负有息负债"的融资新模式。传统房地产企业往往受困于大量沉淀在自持物业中的资金，这些资产虽能产生稳定现金流却缺乏流动性。通过发行公募REITs，企业可将商业综合体、产业园区等重资产转化为可交易的金融产品，实现资产价值的提前兑现。典型案例如招商蛇口租赁住房REIT，通过出售深圳南山区两处租赁住房项目的相关权益，成功募集13.635亿元资金，有效降低了企业资产负债率，同时将回笼资金投入新的轻资产运营项目。这种模式打破了房地产企业对银行信贷的过度依赖，在去杠杆的同时保持了企业的投资能力。商业闭环构建是公募REITs带来的另一重变革。长期以来，商业地产面临"开发易、退出难"的困境，大量项目因缺乏退出渠道陷入"重投入、低回报"的僵局。公募REITs通过标准化的资产证券化流程，打通了"开发—运营—退出"的全链条。以华夏华润商业REIT为例，华润置地将青岛万象城项目注入REITs实现资产退出，募集资金再投入新建消费基础设施项目，形成"开发培育—成熟上市—资金回笼—再投资"的良性循环。这种闭环模式使商业地产从资金沉淀池转变为现金流引擎，显著提升了资产周转效率。更为深远的影响在于运营能力的倒逼升级。公募REITs的收益本质上依赖底层资产的运营表现，投资者对现金流稳定性、资产增值潜力的严格要求，迫使房地产企业从"开发商思维"转向"运营商思维"。为满足REITs的发行条件，企业必须在项目定位、招商管理、客户服务等方面提升专业能力。产业地产运营商通过优化产业生态、引入优质企业提高园区出租率；仓储物流企业则借助智能化管理提升资产收益率。这种以市场需求为导向的能力提升，推动行业从"拼土地、拼资金"的粗放模式转向"拼运营、拼服务"的精细化发展。## 实践图景：政策驱动下的市场演进我国公募REITs市场的快速发展离不开政策的持续推动，监管层通过不断优化制度设计，为房地产"重转轻"创造了有利环境。2024年8月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，将旅游基础设施准入标准从5A景区放宽至4A级，并允许配套旅游酒店纳入底层资产，显著扩大了可入池资产范围。2025年9月的政策进一步简化扩募流程，明确REITs上市满6个月即可申报新购入项目，同时支持跨区域、跨行业资产整合，为形成全国性资本运作平台奠定基础。政策红利正在加速释放。北京市推动"首发+扩募"双轮驱动，普洛斯仓储物流REIT、北京保障房REIT已完成扩募，募集资金28亿元；京能光伏REIT扩募获批即将上市，京东仓储物流REIT等也在积极筹备。这些实践表明，公募REITs已从试点阶段进入常态化发展期，成为地方政府推动存量资产盘活的重要抓手。不同类型房地产企业基于自身资源禀赋，形成了差异化的REITs运用策略。拥有大量优质商业资产的龙头房企如华润、万科，通过发行REITs实现核心资产的证券化退出；地方国资平台则借助REITs整合区域内的产业园区、保障性住房等资产，提升资产运营效率；而专注于特定领域的专业化运营商如普洛斯（仓储物流）、华夏幸福（产业新城），则通过REITs扩募构建规模化资产组合，发挥运营协同效应。## 挑战与突破：行业转型的深层博弈尽管发展前景广阔，公募REITs在推动房地产"重转轻"过程中仍面临多重挑战，这些障碍既来自制度层面，也源于行业自身的能力短板。资产准入门槛构成首要瓶颈。现行制度对REITs底层资产的成熟度、收益稳定性要求较高，甚至超过对上市公司的标准。这导致部分存在可控合规瑕疵但经营良好的资产难以入池，同时也推高了资产前期培育成本。文旅行业的困境尤为典型，由于资产权属复杂、现金流稳定性不足，加之重组成本高昂，文旅类REITs成为最难推进的品类之一。此外，Pre-REITs与公募REITs的衔接不畅，基金作为原始权益人进行返投的限制，进一步增加了资产整合难度。扩募机制的完善程度直接影响市场发展潜力。虽然政策鼓励REITs通过扩募做大做强，但截至目前，已上市项目中仅4单完成扩募，涉及规模50.65亿元，与市场需求存在较大差距。扩募面临的核心问题包括：资产筛选标准不明确、跨区域资产整合的政策协调难度大、以及税负成本较高等。以上海为例，跨地区扩募涉及不同区域的权属登记、税收政策、补贴标准差异，对管理人的合规风控能力提出了极高要求。运营能力不足是房地产企业转型的内在制约。长期以来，我国房地产行业重开发、轻运营的特点明显，多数企业缺乏符合REITs要求的专业化运营团队和管理体系。REITs要求的精细化运营不仅包括日常管理，还涉及资产估值、现金流预测、投资者关系管理等专业领域，这对企业的能力重构提出了严峻挑战。部分企业因资金用途受限、融资结构复杂等问题，在REITs发行后面临运营压力陡增的困境。## 未来展望：从工具创新到生态重构随着制度环境的不断完善和市场实践的逐步深入，公募REITs有望在三个维度实现突破，推动房地产"重转轻"进入新阶段。市场规模扩张将是首要趋势。当前公募REITs规模相对于国内庞大的存量地产市场仍显不足，未来通过扩募机制的优化和资产准入门槛的合理调整，市场规模有望实现跨越式增长。上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严弘指出，只有将更多资产组合在一起，才能充分发挥运营优势，摊薄固定成本。预计未来3-5年，我国公募REITs市场规模将突破5000亿元，形成覆盖商业地产、产业园区、租赁住房、物流仓储等多元品类的市场格局。运营专业化程度将持续提升。随着REITs市场竞争加剧，具备优质运营能力的企业将获得估值溢价，这将倒逼房地产企业加速构建专业化运营体系。未来可能出现两种发展路径：一是大型房企成立独立的资产运营公司，专注于REITs底层资产的管理；二是涌现一批专注于特定领域的专业运营商，通过承接REITs资产运营业务实现快速发展。这种专业化分工将推动房地产行业从资产开发向资产管理转型，提升行业整体运营效率。生态体系构建将成为长期方向。成熟的REITs市场需要完善的配套生态，包括专业化的资产评估机构、资产运营服务商、法律服务机构等。随着市场发展，将逐步形成"原始权益人—资产管理机构—运营服务商—投资者"的完整生态链条。同时，保险资金、社保基金等长期资金的持续流入，将进一步优化投资者结构，提升市场稳定性。未来，公募REITs不仅是房地产企业的融资工具，更将成为连接产业资本与金融资本的核心平台，推动房地产行业实现真正意义上的轻资产转型。公募REITs对房地产行业的影响远不止于融资方式的创新，它正在重塑行业的发展逻辑和价值创造模式。在这个从"重"到"轻"的转型过程中，那些能够抓住REITs机遇，快速提升资产运营能力的企业，将在新一轮行业竞争中占据先机。随着制度环境的不断优化和市场生态的逐步完善，公募REITs必将成为推动房地产行业高质量发展的核心力量。

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