美银证券：香港楼市已开始复苏预计明

xinwen.mobi · 发表于 2025-10-4 02:55:45

美银证券香港楼市复苏预测全景解析：2026年反弹逻辑与市场博弈2025年9月，美银证券发布重磅研究报告，将香港住宅楼价反弹时间从2027年提前至2026年下半年，预计首年升幅3%、2027年再涨5%，同时上调地产股目标价平均3%。这一预测不仅颠覆了此前市场对香港楼市的悲观预期，更引发了对资本流向与政策效果的深度讨论。# 一、预测核心逻辑：政策红利与估值修复双轮驱动美银证券的乐观判断建立在三重核心依据之上。首先是政策刺激效应的持续释放，2024年香港全面"撤辣"（取消额外印花税等调控措施）后，内地买家入市成本大幅降低。以1000万港元房产为例，非本地买家税费从150万港元骤降至42.5万港元，直接推动2025年前四月内地买家成交3782宗，涉及金额超343亿港元。与此同时，2025年印花税政策调整将100港元税率的物业价值上限提至400万港元，使刚需购房者节省约8.49万港元，带动首季400万港元以下物业成交环比激增137.7%。其次是发展商基本面的边际改善。美银特别看好长实与信和置业，将长实评级从"中性"上调至"买入"，目标价升至42港元。其逻辑在于，长实2021-2022年低价储备的土地将在2026年楼价复苏周期中充分兑现价值，而信和置业的高股息特性（当前股息率超4%）在利率下行预期中更具吸引力。该行同时将地产股2025-2027年盈利预测上调最多4%，认为行业盈利底部已现。最后是市场流动性的潜在宽松。尽管美联储2025年维持高利率，但市场普遍预期2026年将进入降息周期。香港作为联系汇率制下的经济体，美联储政策转向将直接降低本地按揭成本（当前香港最优惠贷款利率维持在5.75%-6%区间），进一步刺激购房需求释放。# 二、实时市场验证：量价分化中的复苏信号2025年9月的最新数据显示，香港楼市正呈现"量升价稳"的复苏特征。土地注册处数据显示，9月全港楼宇买卖登记6883宗，环比回升6%，连续7个月维持在6000宗以上；登记总值545.17亿港元，增13%至三个月高位。细分市场表现尤为亮眼：一手私宅：9月成交1987宗，大升15%，总值223.3亿港元（增25%），凯柏峰II单盘贡献370宗成交，反映发展商定价策略（新盘定价较同区二手低5%-8%）有效激活需求；二手住宅：成交3305宗，反弹6%，连续6个月超3000宗，显示换楼需求逐步回归；区域分化：新界区表现突出，沙田第一城三季度呎价同比涨8%，屯门区因屯马线开通带动房价稳步上升，而港岛核心区如中西区房价仍微跌0.04%，呈现"刚需先行、豪宅滞后"的复苏节奏。不过值得注意的是，当前楼价尚未出现趋势性上涨。2025年9月香港二手房全城均价36268元/平，环比微跌0.05%，18个行政区中仅油尖旺、九龙城等5区录得微涨。这种"量先价后"的格局，既符合楼市复苏的典型规律，也反映市场对利率和政策的观望情绪。# 三、风险变量与机构分歧尽管美银态度积极，但市场仍存在三重不确定性。首先是政策定力考验，香港政府2025年虽暂停商业用地推售并增加19万套公营房屋供应，但私营房屋未来五年落成量预计降至每年1.7万个（减8%），若公屋供应不及预期，可能加剧市场对中长期供需失衡的担忧。其次是经济复苏斜率，香港2025年GDP增速预计为2.3%，低于疫情前5年平均水平（2.8%）。若经济复苏乏力导致失业率回升（当前3.1%），可能削弱居民购房能力。最后是机构观点分化。利嘉阁地产研究部主管陈海潮指出，9月下旬二手交投已出现萎缩，受美国议息、台风及假期影响，10月成交或回落9%至6240宗，创8个月新低。部分外资机构如高盛仍维持谨慎，认为楼价反弹需等待美联储明确降息信号，将复苏时点仍定在2027年。# 四、投资策略建议：结构化机会与风险防范对于不同类型投资者，美银的预测提供了差异化的布局思路：股票市场：优先选择土地储备成本低、股息稳定的开发商，如长实（土地储备平均成本较当前市价低20%）及信和置业（股息率4.2%）；收租股可关注恒隆地产（内地商场出租率回升至92%）及太古地产（香港写字楼空置率降至11%），两者均获美银"买入"评级；物业市场：刚需买家可关注新界区上车盘（如屯门、元朗），当前均价4.3万港元/平，较2019年高位折让25%；投资客可等待2026年一季度降息信号明确后入场，重点布局启德、九龙东等新兴区域（预计2026年涨幅8%-10%）；风险控制：需警惕美联储加息超预期、内地资金流入放缓等黑天鹅事件，建议投资组合中保留15%-20%现金，应对市场波动。香港楼市的复苏进程，本质上是政策托底、流动性宽松与经济修复的共振结果。美银证券的预测虽为市场注入强心针，但真正的复苏验证仍需等待2026年美联储政策转向与本地经济数据的持续改善。对于投资者而言，当前市场正处于"左侧布局、右侧验证"的关键窗口，理性评估自身风险承受能力尤为重要。

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