中崇黄浦大兴街项目规划正式获批，货

黄浦大兴街项目规划获批，停滞20余年旧改难题终现曙光
上海核心城区最后一块“硬骨头”即将进入实质性开发，货值激增近百亿引爆市场。

上海黄浦区大兴街项目在搁置20余年后，近日迎来突破性进展。该项目规划调整方案已于2025年10月获得正式批复，困扰项目多年的“双报规”限制问题得到解决。

这一创新模式为上海城市更新提供了新思路。

根据批复内容，项目包含280A-01和283A-01两个地块，均为二类、三类混合用地。规划调整后，项目总货值预计超过260亿元，较原方案的160亿元提升近百亿，价值增幅显著。

01 黄金地块的沉睡与苏醒
黄浦区大兴街项目堪称上海旧改领域的“硬骨头”，地处黄金地段却因各种原因搁置20余年。

这一项目最初由上置集团负责开发。

2016年，中崇滨江以约23亿元收购项目49%股权。

直到2024年12月，中国信达上海分公司联合信达地产沪苏区域公司介入该项目，通过 “AMC+开发商+代建方”的创新模式完成实质性重组。

这一创新模式既解决了项目资金问题，又保留了中崇投资作为开发主体的地位，为类似疑难项目的盘活提供了新思路。

02 规划调整带来的价值飙升
根据获批的规划内容，280A-01地块用地面积23715平方米，容积率3.23。该地块三类用地占比78%，二类用地占比22%。

283A-01地块用地面积13405平方米，容积率3.37，建筑高度达150米。该地块三类用地占比72%，二类用地占比28%。

规划调整不仅解决了长期存在的“双报规”限制问题，更大幅提升了项目的开发价值。

参考当前黄浦区新房市场价格（住宅约19万元/平方米，别墅约29万元/平方米），项目整体货值预计将超过260亿元。

而在上置集团早期规划中，项目预计货值仅约160亿元。这意味着此次调整使项目价值提升了近百亿。

03 创新模式破解资金难题
黄浦区作为上海中心城区，旧改项目筹资一直是关键问题。

“十四五”规划期间，黄浦区人民政府办公室曾明确指出，资金将是制约旧改推进的最主要瓶颈问题。

大兴街项目采用的“AMC+开发商+代建方”模式，为复杂旧改项目提供了新思路。

根据市场消息，虽然信达资产收购了项目部分资产，但后续开发将交由中崇投资负责。

中崇投资只需对中国信达的本息兑付承担差额补足义务，并可在投资期满后回购股权。

这一安排既发挥了AMC机构在资金处置方面的优势，又保留了原开发主体的参与，实现了各方利益的平衡。

04 开发商背景与市场争议
中崇投资作为上海本土开发商，起步于崇明，专注于城市更新与旧区改造。

其实控人仇瑜峰曾担任上海老牌房企新黄浦的董事长。

然而，该公司操盘风格颇具争议。以旗下“古北中央公园”项目为例，在销售期间多次被曝光在 “一房一价”表外另行收取千万元级装修款。

这一争议行为给大兴街项目的后续开发带来一定隐忧。

05 黄浦旧改的宏观图景
根据黄浦区“十四五”规划，全区计划在“十四五”期末前全面完成二级以下旧里改造。

“十三五”期末，黄浦区仍余留成片二级旧里地块39个，涉及房屋总量3万余户。

这些旧里主要集中在北京路、老城厢及周边、建国东路地区等3大区域中。

黄浦区旧区改造面临的主要挑战包括：旧改项目筹资需要新举措、历史风貌保护进入新阶段、旧改可持续推进需要新突破[citation:4。

大兴街项目的突破，为黄浦区乃至上海市类似的疑难旧改项目提供了可借鉴的经验。

06 未来展望与市场影响
随着规划正式获批，大兴街项目有望在明年亮相市场。

项目重启不仅将改善区域城市面貌，更将为市场提供优质住宅和商业空间。

此次调整之后，黄浦老西门板块的豪宅版图有望进一步扩张。

项目所处的豫园-南外滩区域是黄浦区规划中的重要增长极。

该区域正全面打通豫园与外滩的联系，充分发挥区域历史文化价值，挖掘区域商业、文化、旅游及科研产业发展的基础要素，重现街区商旅文融合发展的活力。

黄浦区作为上海旧改任务最为繁重的中心城区，大兴街项目的突破具有标志性意义。

它不仅是上海城市更新进程中的一个项目案例，更为诸多停滞的旧改项目提供了可复制的模式。

随着项目进入实质性开发阶段，这片沉睡20余年的黄金地段将重获新生，为黄浦区城市功能和空间品质提升注入新的活力。