以下是对公募REITs打新受热捧但二级市场出现震荡回调这种现象的分析：
打新受热捧的原因
稳定的收益预期
底层资产特性：公募REITs的底层资产主要为基础设施项目，如高速公路、产业园区、仓储物流等。这些资产具有相对稳定的现金流。例如，高速公路的通行费收入、产业园区的租金收入等在长期来看较为稳定，为投资者提供了可预期的收益基础。
市场利率环境：在当前低利率的市场环境下，固定收益类产品的收益率不断走低。相比之下，公募REITs预期的分红收益率具有一定吸引力。一些REITs产品预期年化分红收益率可能达到4% 6%，对追求稳健收益的投资者，尤其是机构投资者如保险资金、养老金等来说，是一种较好的投资选择。
资产配置多元化需求
分散风险：投资者希望通过将资产配置到不同类型的资产中，降低投资组合的整体风险。公募REITs与传统的股票和债券资产相关性较低。例如，股票市场的波动主要受宏观经济、企业盈利等因素影响，而REITs的价值更多取决于底层基础设施资产的运营状况。将REITs纳入投资组合，可以在不显著增加风险的情况下提高组合的收益 风险比。
丰富投资品种：对于大型机构投资者而言，其投资组合需要涵盖多种资产类别。公募REITs的出现为他们提供了一种新的投资品种，满足了在不动产领域进行配置的需求，同时又避免了直接投资不动产所面临的高门槛、流动性差等问题。
政策支持与市场发展趋势
政策推动：政府为了促进基础设施建设的融资和盘活存量资产，积极推动公募REITs的发展。相关政策在试点范围、税收优惠等方面不断完善。例如，在试点阶段对符合条件的REITs项目给予一定的税收政策支持，这增强了市场对REITs的信心，吸引了更多投资者参与打新。
顺应基础设施建设需求：随着国家对基础设施建设投入的不断增加，公募REITs为这些基础设施项目提供了一种有效的退出机制。投资者看好这种发展趋势，认为参与公募REITs打新能够分享基础设施建设带来的红利。
二级市场震荡回调的原因
估值调整
发行定价与市场预期差异：在打新阶段，由于市场热情高涨，可能导致部分REITs发行价相对较高。当进入二级市场后，随着投资者对其真实价值的进一步评估，发现其估值过高，就会引发价格调整。例如，一些REITs在打新时，由于市场追捧，承销商可能会在定价区间的上限定价，而在二级市场交易过程中，投资者根据底层资产的实际运营情况、市场利率变化等因素重新评估，发现其实际价值低于发行价，从而导致价格下跌。
利率波动影响：市场利率的波动对REITs的估值有重要影响。如果市场利率上升，REITs的未来现金流贴现价值会降低。例如，当央行采取紧缩的货币政策，提高基准利率时，投资者会要求更高的收益率，这会导致REITs在二级市场的价格下跌，以使其预期收益率符合市场要求。
底层资产运营风险暴露
宏观经济环境影响：如果宏观经济增长放缓，可能会影响到REITs底层资产的运营。例如，对于仓储物流类REITs，经济不景气可能导致货物运输量减少，仓储需求下降，从而影响租金收入和资产价值。产业园区REITs可能面临企业租户退租或租金减免的情况，使得其现金流不如预期稳定，进而引发二级市场价格的震荡回调。
行业竞争与技术变革：一些基础设施领域面临着行业竞争和技术变革的压力。如高速公路REITs可能受到新的交通方式（如高铁的发展对短途公路运输的替代效应）的影响，导致车流量减少，通行费收入下降。这种底层资产运营风险的暴露会使投资者重新评估REITs的价值，导致二级市场价格波动。
市场流动性与投资者情绪
流动性相对不足：公募REITs市场相对于股票市场来说，规模较小，流动性相对不足。在市场出现波动时，少量的卖盘可能就会导致价格大幅下跌。例如，一些机构投资者由于自身资金安排需要调整持仓，在市场上抛售REITs份额，由于缺乏足够的买方承接，就会造成价格的震荡回调。
投资者情绪变化：在打新时，投资者情绪普遍乐观，对REITs充满期待。但进入二级市场后，如果出现一些不利因素，如个别REITs底层资产出现负面新闻等，投资者情绪可能迅速转变为悲观，从而引发羊群效应，加速市场的下跌趋势。
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