着力推动房地产高质量发展

xinwen.mobi · 发表于 3 天前

着力推动房地产高质量发展，构建行业新发展模式
从“有没有”到“好不好”，中国房地产行业正在经历一场深刻的价值重塑。

二十届四中全会将“推动房地产高质量发展”置于“保障和改善民生”的框架中，标志着房地产定位的重大转变。这一表述不再将房地产单纯视为经济刺激工具或基本的民生保障，而是将其升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节。

在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，这一转变凸显了中央构建新发展模式、促进行业长期健康发展的决心。

01 行业定位：从规模扩张到品质提升
房地产行业的发展逻辑正在发生根本性转变。与以往历届四中全会相比，二十届四中全会的表述发生了深刻变化。

过去，房地产或隐含于宏观经济论述中，或侧重于法治保障，或明确为“住有所居”的民生底线，而现在首次提出“推动房地产高质量发展”，并将其系统性地融入“保障和改善民生”框架。

这一转变是基于市场现实的必然选择。数据显示，中国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，户均住房接近1.1套，住房短缺时代基本终结。

同时，今年9月末，全国商品房待售面积近7.6亿平方米，反映出市场供需关系的重大变化。

住建部副部长董建国在“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上指出：“构建新模式是为推动房地产高质量发展，房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上‘好房子’。”

02 新模式内涵：四位一体的系统重构
构建房地产发展新模式是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。这一新模式包含四个方面的核心内涵：

住房供应体系正朝着“保障+市场”的双轨制方向发展。针对产权交易型住房，形成保障住房和市场化两个体系定位清晰、功能互补的供应格局。

同时，大力发展住房租赁市场，培育专业化住房租赁企业，确保新市民、青年人等群体的基本住房需求。

建立“人、房、地、钱”要素联动机制成为从源头促进供需平衡的关键。这一机制要求以人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应和金融资源配置，实现以人定房、以房定地、以房定钱。

在制度改革方面，覆盖开发、融资、销售全流程的改革正在推进。在开发端，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，严禁违规抽挪资金。

在融资端，推广“保交房”工作中探索形成的行之有效的办法，即一个项目确定一家银行或银团为主办银行。在销售端，有力有序推进现房销售；继续实行预售的，要规范预售资金监管。

发展“好房子”是房地产高质量发展的最终目标。住建部指导各地全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，不仅要把新房子建成“好房子”，还要将老房子改造成“好房子”。

03 好房子蓝图：从标准到运维的全链条提升
建设“好房子”已成为房地产高质量发展的核心方向。那么，什么才是真正的“好房子”？

住建部标准定额司司长姚天玮表示：“建‘好房子’不等同于建‘大房子’‘贵房子’，而是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。”

今年5月1日，全文强制的《住宅项目规范》正式实施，这个“好房子”新国标有14项提升。例如，层高从原来2.8米提高到不低于3米；4层以上的楼都要加装电梯；对楼板隔音要求降低10分贝。

“好房子”的建设涵盖五个关键环节：

一是好的标准，依托《住宅项目规范》等强制性标准，为住房品质划定底线；

二是好的设计，通过开展全国住宅设计大赛征集方案，鼓励设计师研究住房问题；

三是好的材料，推动研发适用于“好房子”的新型建材，如绿色材料、智慧安防、全屋智能；

四是好的建造，针对老百姓最关心的“不漏、不堵”等痛点问题，形成涵盖16类、262项要点的操作手册；

五是好的运维，建立房屋全生命周期的安全管理制度，提升物业服务行动。

04 未来趋势：三大变化引领市场转型
结合当前房地产市场深度调整的现状，未来政策调整将呈现三大核心变化。

全链条系统性升级全面推进。供给端将从“增量开发”转向“存量优化+精准补位”。

一方面通过城中村改造、老旧小区更新盘活存量住房资源，另一方面针对新市民、年轻人等群体增加保障性住房、共有产权房供给，形成“商品住房+保障住房”的多元供给结构。

需求端将以“人口高质量发展”为牵引，围绕家庭小型化、老龄化等人口结构变化优化住房产品设计。运营端将强化“全生命周期管理”，从“建房”向“管房”延伸，引入智慧物业、社区服务等增值功能。

城乡区域协同发展格局加速形成。一方面，核心城市群、都市圈将成为房地产高质量发展的核心载体。

另一方面，城乡融合将推动房地产资源向县域、乡镇延伸，围绕乡村振兴需求，发展乡村旅居、康养地产等特色产品。

民生与市场再平衡机制更加完善。未来市场将进一步强化“民生为本、市场为辅”的平衡。

在民生层面，住房保障体系将更加普惠，确保新市民、低收入群体等“住有所居”。在市场层面，政策将通过“稳预期、防风险”引导市场健康运行，一方面遏制投机性需求，另一方面支持合理的改善型需求。

05 地方实践：珠海政策的启示
地方层面，各地已开始积极探索房地产高质量发展的具体路径。以珠海市为例，该市在今年5月出台了《关于珠海市促进房地产高质量发展的若干措施》，提出了系统性的政策措施。

珠海政策的一大亮点是加强用地管理，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，结合片区人口规模、库存规模及住房消费需求，精准有序供地。

在提升住房建设品质方面，珠海支持新型住宅产品建设，鼓励丰富居住空间形式。探索在特定的新出让用地上，允许建筑面积144平方米以上的住宅，在起居室（厅）设置一处透空空间。

珠海还推出了住房“以旧换新” 政策，对参与居民按照新购住房网签价格的1%给予购房专项补贴，单套住房补贴金额最高不超过3万元。同时，优化公积金贷款政策，购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付比例为20%。

这些地方实践为国家层面推动房地产高质量发展提供了有益探索。

“十五五”时期，随着房地产发展新模式的加快构建，一个更加健康、更具韧性的房地产市场图景正在展开。

售楼处里，人们不再仅仅询问价格和面积，而是更关注房屋的隔音效果、能源消耗和社区服务。

开发商不再盲目追逐土地储备，而是开始潜心研究如何打造更舒适、更绿色、更智能的居住产品。

从“居者有其屋”到“居者优其屋”，中国房地产正在经历一场深刻的品质革命。

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